Affitti: cosa succede se l’inquilino non paga le spese condominiali

In teoria dal punto di vista della gestione condominiale l'inquilino "quasi non esiste".
L'unico diritto che il legislatore gli ha espressamente riconosciuto è quello di poter votare in assemblea unicamente sulle questioni riguardanti il riscaldamento ed il condizionamento centralizzato ex. art. 10 L. 392/1978 e nulla più.
L'inquilino "prende corpo" unicamente se il proprietario comunica la sua esistenza all'amministratore in base agli obblighi di tenuta del registro di anagrafe condominiale quando si parla di diritti personali di godimento ex. art. 1130 c.c. punto 6.
Dopo di che, egli scompare per il condominio: egli rimane in vita ed ha un vincolo giuridico unicamente con il suo locatore.

E' il proprietario che è tenuto al versamento delle spese condominiali ex. art. 1123 c.c.
Ove queste non siano versate, l'amministratore è obbligato ad agire per il recupero delle quote entro 6 mesi ex. art. 1129 c.c. 9 co.
Lo può fare chiedendo al giudice di emettere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ex. art. 63 disp. att. c.c.

Questo è quanto l'amministratore deve ed è tenuto a fare.

L'amministratore è il legale rappresentante del condominio e viene nominato dall'assemblea dei condomini. Il rapporto tra amministratore e condominio si riconduce al mandato i cui mandanti sono i condòmini.
L'inquilino in questi rapporti non ha nulla a che fare: ha solo un vincolo contrattuale con il suo locatore e nulla più.

La gestione di morosità consistenti ed importanti possono essere assai problematiche e se non approntate correttamente, possono esporre il condominio ad ulteriori azioni legali da parte dei creditori. Se un condominio di 10 proprietari che spende 10.000€ per servizi, utenze, forniture etc etc ha 3 condomini che non pagano come fa a fine anno a pagare i 10.000€ spesi se ne mancano 3.000 ?
Ci sono 2 scuole di pensiero:
1) si crea un fondo spese dove i 7 bravi pagatori anticipano le spese dei morosi che poi verranno recuperate (azione legale);
2) nessuno anticipa nulla, si lascia che i creditori bussino ale porte del condominio per pretendere quanto dovuto loro.
In questa seconda ipotesi, i creditori sono obbligati a richiedere all'amm.re l'elenco dei condomini morosi ed agire nei confronti di questi in via preventiva ex. art. 63 c.c. 2 co.
Attenzione però che se l'azione dei creditori esperita contro i morosi non va a buon fine, i creditori agiranno poi nei confronti di chi ha regolarmente pagato. C'è da domandarsi se sia la scelta più oculata da farsi ma questa è una decisione che spetta all'assemblea.

L'amministratore non è il sovrano del condominio che decide a suo piacere: fornisce ai condòmini tutti gli elementi per compiere delle scelte e poi si attiene a quanto deliberato dall'assemblea.

Attenzione quindi che quando si affitta un appartamento, se l'inquilino non paga, l'amministratore richiederà al giudice un decreto ingiuntivo nei confronti del proprietario e non dell'inquilino perché l'obbligo di contribuire alle spese ex. art. 1123 c.c. ce l'ha il proprietario !